管理会社の問題点
管理会社は良きパートナーです。
その管理会社はキッチリ仕事をしていますか？
管理会社は皆様のマンションを維持・管理していくのに重要な役割を担っています。
しかし、管理会社は以下のような問題点を抱えており、『資産価値を上げる管理』どころか、現状維持もままならない型通りの管理しか出来ないのが現実です。
管理会社の問題点
１．マンション分譲会社とのなれあい体質
管理会社はマンション分譲時に既に分譲会社が決めています。
この管理会社は、アフター保証や契約上の諸問題等でマンション分譲会社と管理組合の間のトラブル発生時には、両者の間に入って調整役を務めます。
しかし、グループ会社であったり、又は、定期的に新しいマンションの仕事をくれる分譲会社の側に立って問題解決を図りがちで、管理組合のことを誠実に考えているわけではありません。
２．売り手が決めた高い管理費
管理会社はマンション分譲会社がグループ会社や取引のある会社を指定して決まるので、管理費の額は管理会社が自由に決めることが出来ます。
競争原理の働かない、言い値で決まった管理費は割高と言えます。
３．ぬるま湯体質
マンション新築時にマンション分譲会社のグループの管理会社へ自動的に仕事が落ちて行き、管理会社を持たない分譲会社は取引の深い管理会社を選びます。
競争の上に獲得した仕事でもなく、大きな問題を起こさなければ仕事が無くなる事も無い、まさにぬるま湯につかった体質です。
４．甘いチェック体制
管理会社はマンション毎に『フロント』と呼ばれる担当者を決めています。しかし、このフロントマンは何軒ものマンションを掛け持ちしており、その掛け持ち物件が多い為しっかり現場を廻れていないのが現実です。
現場を把握していないフロントマンは現場の管理員へ的確な指示を出せませんし、指示が来ない管理員は言われたことをやっているだけと言うことになります。
５．管理組合と管理会社は同じ方向を向いていない
管理会社任せの運営のマンションでは、そのぬるま湯体質が発揮され必要以上のことは何もしません。何かするとコストが上がるしリスクも増えるからです。分譲時から決められた利益は確保され、コストセーブはその利益を増やす為に行なわれます。けっして管理組合に還元されることはありません。
管理組合が活性化して管理会社に依頼する仕事を増やすと、管理会社の仕事とコストは増えますが契約内の仕事であれば管理費を上げるわけにも行きませんので、管理組合にとっては費用対効果が上がっていくことになります。
６．担当者任せの体質
マンション管理は均質なサービスの提供と言うより、個々のマンションの特性を知ってそれに応じたオーダーメイド的なサービスが要求される為、大手・中小の管理会社を問わず、物件担当者の個人能力に依存している企業が多いのが実情です。能力のある誠実な担当者にあたると良いのですが、知識・経験が乏しい担当者にあたると大変です。担当者に任せ切りなのでその担当者以外はマンションの実情をほとんど理解していないことが多く、引継ぎが円滑に行かない、管理会社にとって悪い報告は伝わりにくい等の会社組織的な弊害が生じます。
担当者が働きやすい環境にある管理会社のサービスの質は向上します。質の高い管理サービスを受けるには、その管理会社の離職率・組織体制・資格の有無・一人当たりの担当マンション数等を充分に把握する必要があります。
７．気をつけよう『修繕工事』
マンションの資産状況をよく知っている管理会社はそれに合わせて工事見積りを提示します。貴重な修繕積立金を使い切るような割高な工事や、必要以上の工事を行なって修繕積立金を使いすぎることになります。資金計画の基となる長期修繕計画も管理会社が作成していますから、どのようにも操作されてしまいます。
更に、大規模修繕工事となると金額が大きくなるため、日頃顔を見せない担当者が大規模修繕工事の時に限って頻繁に顔を見せます。
管理会社任せのマンションは、管理会社にとって『おいしい』顧客なのです。
管理会社を働かせましょう！
管理会社に不満や要望があっても個人の意見や要求であればなかなか動いてくれません。
管理組合として要求する必要がありますが、持ち回りで役員を選任しているマンションでは、１～２年で役員が交代する為引継ぎが不十分等で問題がうやむやになることがあります。
管理会社への改善要求は、次の4段階で行います。
- 1段階 ＝ 担当者へ要求する。
- 2段階 ＝ 担当者の上司へ要求する。
- 3段階 ＝ 担当者変更を要求する。
- 4段階 ＝ 管理会社の変更を検討する。
管理会社を変更しても、最初の１～２年は良いのですが、月日とともに管理組合の問題意識が薄れるにつれ管理会社任せになり、管理会社も馴れ合いで手を抜くようになります。せっかく管理会社を変えても、数年後には元の状態に戻ってしまうことも少なくありません。
継続的に満足のいくサービスを受ける為には、
- 契約書通りに仕事が行なわれているか？
- 施設面や運営面での諸問題の解決に向けて積極的に提案してくれるか？
- マンションの要望を把握して誠実に応えてくれているか？
を継続的にチェックする必要がありますが、マンション管理の素人で、時間的な制約のある管理組合の役員ではその役割は大きな負担になります。
そこで公正な第三者であるプロの眼が必要になります。
第三者のプロのチェックが入れば、ミスや手抜きが発見できますし、管理会社の対応もきちっとしてくるものです。